Rahasia · Untuk calon investor dan mitra
Memorandum Investasi
Danau Pulau Dago (Danau Alam Dago) — kawasan wisata danau, kuliner, edukasi dan akomodasi seluas ±27,7 ha
| Versi | Model keuangan v4, 2026-10-27 |
|---|---|
| Operator dan investor | PT. Edi (mengelola kawasan, menghimpun investor) |
| Pemegang lahan | PT. Dago (bagi hasil 20 % EBITDA) |
| Lahan | Aset pemerintah, 27,7 ha (terukur dari KML masterplan) |
| Status | Draf untuk diskusi. Nilai bertanda Asumsi belum berdasarkan penawaran. |
Pemberitahuan
- Dokumen ini rahasia dan hanya untuk penerima yang dituju. Jangan diteruskan tanpa izin PT. Edi.
- Bukan penawaran efek. Seluruh angka adalah proyeksi dari model keuangan dan dapat berubah.
- Kalkulator di bagian 9 adalah ilustrasi, bukan proyeksi resmi.
1. Ringkasan
Danau eksisting seluas 8,8 ha dengan Pulau Dago di tengahnya dikembangkan dalam tiga fase menjadi taman wisata keluarga: wahana air dan darat, kuliner tenant, edukasi, venue acara, camping, lalu glamping dan villa. Pendapatan berasal dari tiket, wahana, bagi hasil tenant F&B, penjualan bahan baku ke tenant, sewa fasilitas dan akomodasi.
Rp 148,3 M
Total investasi 3 fase, tanpa lahan
Rp 61,3 M
Pendapatan 2031 (tahun penuh ke-2 Fase 3)
Rp 24,9 M
EBITDA 2031, margin 41 %
15,7 %
IRR proyek 2026–2046, tanpa nilai sisa
Rp 37,6 M
NPV @ 12 %
2035
Tahun balik modal (kumulatif ≥ 0)
Sensitivitas utama: biaya gaji. Rencana SDM per fase (55 orang setelah Fase 3) memakai upah harian Rp100 ribu. Dengan gaji top-down model 12 Okt (±Rp18 M/tahun) IRR turun ke 6,9 % dan balik modal 2040. Lihat bagian 10.
2. Lahan
Luas terukur dari KML masterplan; lahan adalah aset pemerintah, tidak termasuk dalam nilai investasi.
| Komponen | Luas | Porsi | Fungsi |
|---|---|---|---|
| Batas kawasan | 27,7 ha | 100,0 % | Seluruh kawasan |
| Bukit | 15,3 ha | 55,4 % | Masjid, aula, camping, glamping, villa, lapangan, peternakan |
| Danau | 8,8 ha | 31,7 % | Wahana air, saung panggung, rute air |
| Pulau Dago | 8.884 m² | 3,2 % | Kios tenant, resto pulau, taman, flying fox |
| Rute air baru | 3.169 m² | 1,1 % | Memisahkan Pulau 2, pintu air |
| Parkir roda 4 | 1.823 m² | 0,7 % | ±60–70 mobil |
| Parkir roda 2 | 1.479 m² | 0,5 % | ±500–600 motor |
| Kantor dan gudang | 1.124 m² | 0,4 % | Kantor pengelola, gudang bahan baku |
Jogging track: loop ±1,73 km mengelilingi danau. Angka di peta = nomor fasilitas masterplan, warna = fase pembangunan.
Fase 1Fase 2Fase 3Jogging trackFlying foxJalur trail
- 1Gerbang & loket tiket
- 2Kantor pengelola & gudang
- 3Kios tenant 20 unit (di pulau)
- 4Taman keluarga & playground
- 5Rest area komunitas trail & offroad
- 6Resto Pulau Dago
- 7Dermaga apung wahana air
- 8Kuliner tepi danau 30 kios
- 9Kafe tepi danau 1
- 10Kafe tepi danau 2
- 11Jembatan selatan pulau
- 12Masjid
- 13Aula serbaguna
- 14Camping ground 40 kavling
- 15Glamping 30 unit
- 16Villa keluarga 12 unit
- 17Parkir tambahan
- 18Gerbang komunitas (jalur trail)
- 19Spot foto ikonik
- 20Saung tepi danau A – barat laut (5 unit)
- 21Saung tepi danau B – barat (5 unit)
- 22Saung tepi danau C – Pulau 1 utara (5 unit)
- 23Saung tepi danau D – Pulau 1 barat (5 unit)
- 24Lapangan serbaguna (±100 x 60 m)
- 25Peternakan edukasi
- 26Kebun edukasi
- 27Jembatan Pulau 2 – utara
- 28Jembatan Pulau 2 – barat
- 29Kuliner tepi danau – blok belakang (10 kios)
3. Aset dan bangunan
| Bangunan | Unit | Dimensi | Luas lantai | Tapak | Kapasitas |
|---|---|---|---|---|---|
| Kios Pulau Dago | 20 | 3 x 3 m | 180 m² | 900 m² | ±300 kursi |
| Kios tenant tepi danau | 30 | 3 x 4 m | 360 m² | 1.410 m² | ±450 kursi |
| Kafe tepi danau | 2 | 12 x 20 m + dek 5 x 20 m | 680 m² | 1.200 m² | 120 kursi/kafe |
| Resto Pulau Dago | 1 | 20 x 30 m + dek ±250 m² | 850 m² | 1.200 m² | 300 kursi |
| Aula serbaguna | 1 | Hall 25 x 32 m + prefunction | 1.000 m² | 1.500 m² | 500 teater / 300 jamuan |
| Masjid | 1 | 15 x 20 m | 300 m² | 600 m² | ±300 jemaah |
| Glamping | 30 | Tenda 5 x 7 m + dek 3 x 5 m | 1.500 m² | 6.000 m² | 2–4 orang/unit |
| Villa keluarga | 12 | 10 x 12 m, 2–3 kamar | 1.440 m² | 6.960 m² | 4–6 orang/unit |
| Camping ground (kavling) | 40 | 6 x 6 m per kavling | 180 m² | 5.000 m² | ±120 orang |
Daftar aset lengkap per fase (harga satuan dan total dalam Rp juta). Aktual = penawaran atau harga yang sudah ada; Asumsi = perkiraan, belum penawaran.
Fase 1 — 49 item, Rp 31,7 M biaya fisik
| Aset | Ukuran | Jml | Satuan (Rp jt) | Total (Rp jt) | Dasar |
|---|---|---|---|---|---|
| Perahu dayung | 8/p | 6 | 26 | 156 | Aktual |
| Banana Boat | 4/p | 1 | 26 | 26 | Aktual |
| Kano | 2/p | 6 | 18 | 108 | Aktual |
| Perahu Kayu | 1 | 1 | 26 | 26 | Aktual |
| Flying Fox | 112m | 1 | 50 | 50 | Aktual |
| Kios Pulau Dago | 3 x 3 m | 10 | 20 | 200 | Aktual |
| Gazebo Mini | 3x3 m | 10 | 35 | 350 | Asumsi |
| Gazebo Middle | 4x6 m | 10 | 60 | 600 | Asumsi |
| Tenda camping (sewa) | 3x3 m | 2 | 5 | 10 | Asumsi |
| Tenda camping (sewa) | 4x6 m | 4 | 15 | 60 | Asumsi |
| Kerbau (edukasi) | Adult | 2 | 250 | 500 | Aktual |
| Flying fox mini (edukasi) | 30 m | 1 | 100 | 100 | Aktual |
| Sawah edukasi | 15 x 4m | 2 | 25 | 50 | Aktual |
| Jembatan mini (edukasi) | 30 m | 1 | 50 | 50 | Aktual |
| Jembatan Gantung | 130 m | 1 | 60 | 60 | Aktual |
| Jogging Track | ±1,73 km | 1 | 3.000 | 2.793 | Aktual |
| Jalan setapak pulau dan bukit + lampu | ±1,2 km | 1 | 1.387 | 1.314 | Asumsi |
| Perimeter danau (perkuatan tepi, railing) + pembersihan | ±1,83 km | 1 | 1.830 | 1.830 | Asumsi |
| Jalan Masuk Depan | 112 m | 1 | 4.000 | 4.000 | Aktual |
| Parkir Roda 2 | ±0,15 ha | 1 | 800 | 800 | Aktual |
| Parkir Roda 4 | ±0,18 ha | 1 | 1.200 | 1.200 | Aktual |
| Tempat sampah | 12 | 2 | 18 | Asumsi | |
| Lampu Taman | space 30 m | 50 | 3 | 125 | Aktual |
| Kursi Taman | kursi +kanopi | 2 | 25 | 50 | Asumsi |
| Kursi Taman std | kursi | 50 | 3 | 125 | Asumsi |
| Kantor pengelola + gudang bahan baku + cold storage | ±200 m² | 1 | 3.500 | 3.500 | Asumsi |
| Cut & fill dan pematangan lahan | ±30.000 m³ | 1 | 3.000 | 3.000 | Asumsi |
| Utilitas (listrik, air bersih, IPAL kecil) | 1 | 1.500 | 1.500 | Asumsi | |
| Pos Masuk | 1 | 1 | 40 | 40 | Aktual |
| Gerbang, loket, mushola (toilet lihat baris 29) | 1 | 3.500 | 3.500 | Asumsi | |
| Dermaga + alat keselamatan | 1 | 450 | 450 | Asumsi | |
| Garasi ATV | 1 | 150 | 150 | Asumsi | |
| MultiLevelSystem App | App | 1 | 3.000 | 3.000 | Asumsi |
| POS tenant dan loket (tablet, printer, QRIS) | App | 4 | 6 | 24 | Asumsi |
| Gate parkir (palang + pembaca/kamera) | 3 | 75 | 225 | Asumsi | |
| Pemindai genggam (wahana, saung, gerbang komunitas) | 12 | 5 | 60 | Asumsi | |
| Kios tiket mandiri | 2 | 45 | 90 | Asumsi | |
| CCTV dan NVR (paket ±40 kamera) | 1 | 200 | 200 | Asumsi | |
| Jaringan: fiber, Wi-Fi luar ruang, server cadangan, UPS (paket) | 1 | 184 | 184 | Asumsi | |
| Peralatan konten (kamera, lighting, audio, laptop) | 1 | 150 | 150 | Asumsi | |
| Drone (2 konten + 1 enterprise termal) + pelatihan pilot | 1 | 300 | 300 | Asumsi | |
| Spot foto ikonik | 1 | 150 | 150 | Asumsi | |
| Papan petunjuk dan wayfinding | 1 | 150 | 150 | Asumsi | |
| Gate tiket otomatis (turnstile) + pembaca QR | 3 | 40 | 120 | Asumsi | |
| Paket tenant Fase 1: kWh submeter + kabel + tablet POS | 10 | 4 | 40 | Asumsi | |
| Lampu jalur jogging tenaga surya | 54 | 3 | 135 | Asumsi | |
| Lampu jalur jogging tenaga surya + CCTV | 18 | 4 | 72 | Asumsi | |
| Lampu promenade Pulau Dago tenaga surya | 18 | 3 | 45 | Asumsi | |
| Lampu promenade Pulau Dago tenaga surya + CCTV | 7 | 4 | 28 | Asumsi |
Fase 2 — 27 item, Rp 51,9 M biaya fisik
| Aset | Ukuran | Jml | Satuan (Rp jt) | Total (Rp jt) | Dasar |
|---|---|---|---|---|---|
| Perahu dayung | 8/p | 6 | 26 | 156 | Aktual |
| Kano | 2/p | 10 | 18 | 180 | Aktual |
| ATV | 2/p | 8 | 36 | 288 | Aktual |
| Kuda (wahana berkuda) | Adult | 4 | 360 | 1.440 | Aktual |
| Kios Pulau Dago | 3 x 3 m | 10 | 20 | 200 | Aktual |
| Kios tenant tepi danau | 4 x 3 m | 15 | 22 | 330 | Aktual |
| Kios tenant tepi danau | 4 x 3 m | 15 | 22 | 330 | Aktual |
| Kafe tepi danau A | 1 | 1 | 1.330 | 1.330 | Asumsi |
| Kafe tepi danau B | 1 | 1 | 1.330 | 1.330 | Asumsi |
| Gazebo Mini | 3x3 m | 5 | 35 | 175 | Asumsi |
| Gazebo Middle | 4x6 m | 5 | 60 | 300 | Asumsi |
| Pulau Dago: bangunan resto (tenant), dek, taman | ±0,9 ha | 1 | 12.000 | 12.000 | Asumsi |
| Masjid | 1 | 1.846 | 1.846 | Asumsi | |
| Aula serbaguna | 500 orang | 1 | 6.154 | 6.154 | Asumsi |
| Taman keluarga: playground, gazebo, lansekap | 1 | 6.000 | 6.000 | Asumsi | |
| Perluasan parkir + lansekap tepi danau | 1 | 6.000 | 6.000 | Asumsi | |
| Utilitas tambahan | 1 | 4.000 | 4.000 | Asumsi | |
| Rest area komunitas (gerbang, parkir gravel, cuci motor/4x4, shelter, toilet) | 1 | 2.500 | 2.500 | Asumsi | |
| Rute air baru + pintu air | ±0,32 ha | 1 | 2.500 | 2.500 | Asumsi |
| Camping ground: kavling + toilet/shower + shelter | 40 kavling | 40 | 38 | 1.500 | Asumsi |
| Lapangan serbaguna: perataan, drainase, rumput, pagar sirkuit ATV | ±100 x 60 m | 1 | 1.500 | 1.500 | Asumsi |
| Jembatan selatan pulau | ±18 m | 18 | 15 | 270 | Asumsi |
| Jembatan Pulau 2 – utara | ±12 m | 12 | 15 | 180 | Asumsi |
| Jembatan Pulau 2 – barat | ±15 m | 15 | 15 | 225 | Asumsi |
| Peternakan edukasi: kandang, gudang pakan | 1 | 750 | 750 | Asumsi | |
| Kebun edukasi: bedeng, greenhouse kecil | 1 | 250 | 250 | Asumsi | |
| Paket tenant Fase 2: kWh submeter + kabel + tablet POS | 43 | 4 | 172 | Asumsi |
Fase 3 — 3 item, Rp 44,4 M biaya fisik
| Aset | Ukuran | Jml | Satuan (Rp jt) | Total (Rp jt) | Dasar |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa keluarga | 12 unit | 12 | 2.200 | 26.400 | Asumsi |
| Glamping | 30 unit | 30 | 400 | 12.000 | Asumsi |
| Perluasan venue | 1 | 6.000 | 6.000 | Asumsi |
4. Anggaran per fase
Rp 34,1 M
Fase 1 · bangun Q4 2026 – Q2 2027, buka Juli 2027
Rp 61,5 M
Fase 2 · bangun 2027 – 2028, buka 2028
Rp 52,7 M
Fase 3 · bangun 2029, buka 2030
CAPEX per fase
Total Rp 148,3 M, termasuk biaya lunak dan kontingensi
Fase 1 – Infrastruktur, kios tenant, dan wahana (bangun Q4 2026–Q2 2027, buka Jul 2027)
Fisik Rp 28,7 MAplikasi Rp 3,0 M dibiayai Ashternity (−Rp 3,0 M)Biaya lunak 8 % Rp 2,3 MKontingensi 10 % Rp 3,1 MTotal Rp 34,1 M
Fase 2 – Pulau, food street, bukit, taman, saung (bangun 2027–2028, buka bertahap 2028)
Fisik Rp 51,7 MBiaya lunak 8 % Rp 4,1 MKontingensi 10 % Rp 5,6 MTotal Rp 61,5 M
Fase 3 – Akomodasi (bangun 2029, buka 2030)
Fisik Rp 44,4 MBiaya lunak 8 % Rp 3,6 MKontingensi 10 % Rp 4,8 MTotal Rp 52,7 M
5. Pendapatan
Kunjungan 150 rb → 300 rb → 360 rb → 400 rb (2027–2030), lalu +1 %/tahun. 65 % kunjungan di akhir pekan, 65 % dewasa. Harga naik 5 %/tahun. Rp miliar.
Komposisi pendapatan 2031
Total Rp 61,3 M
| Aliran | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2033 | 2036 | 2041 | 2046 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kunjungan (ribu) | 150 | 300 | 360 | 400 | 404 | 412 | 425 | 446 | 469 |
| Tiket masuk | 1,4 | 2,9 | 3,7 | 4,3 | 4,6 | 5,1 | 6,1 | 8,2 | 11,0 |
| Parkir | 0,4 | 0,9 | 1,1 | 1,3 | 1,4 | 1,6 | 1,9 | 2,5 | 3,4 |
| Flying fox dan ATV | 1,2 | 2,5 | 3,2 | 3,7 | 4,0 | 4,4 | 5,3 | 7,1 | 9,5 |
| Wahana air | 1,8 | 3,9 | 4,9 | 5,7 | 6,0 | 6,8 | 8,1 | 10,9 | 14,6 |
| Paket rombongan sekolah & kantor | 1,4 | 2,9 | 3,0 | 3,2 | 3,3 | 3,7 | 4,3 | 5,4 | 7,0 |
| Bagi hasil tenant F&B | 3,2 | 8,7 | 10,9 | 12,7 | 13,4 | 15,1 | 18,0 | 24,1 | 32,4 |
| Penjualan bahan baku ke tenant | 2,2 | 6,1 | 7,6 | 8,9 | 9,4 | 10,6 | 12,6 | 16,9 | 22,6 |
| Sewa saung | 0,0 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,8 | 3,6 | 4,6 |
| Aula, meeting, wedding | 0,0 | 1,3 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,8 | 3,6 | 4,6 |
| Camping | 0,0 | 0,6 | 1,1 | 1,1 | 1,2 | 1,3 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
| Lapangan serbaguna & berkuda | 0,0 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,9 | 1,0 | 1,3 | 1,7 |
| Rest area komunitas | 0,0 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,6 | 0,7 |
| Glamping dan villa | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10,3 | 12,5 | 15,8 | 18,3 | 23,4 | 29,9 |
| Total pendapatan | 11,6 | 32,6 | 40,5 | 56,4 | 61,3 | 70,6 | 83,2 | 109,6 | 144,5 |
Daftar harga dasar (Rp, hari kerja / akhir pekan)
| Kelompok | Produk | Hari kerja | Akhir pekan |
|---|---|---|---|
| Ticket Masuk | Tiket Masuk Dewasa | Rp 10.000 | Rp 12.000 |
| Ticket Masuk | Tiket Masuk Anak | Rp 5.000 | Rp 6.000 |
| Ticket Masuk | Tiket Parkir Motor | Rp 5.000 | Rp 6.000 |
| Ticket Masuk | Tiket Parkir Mobil | Rp 10.000 | Rp 12.000 |
| Ticket Masuk | Tiket Parkir Bus | Rp 25.000 | Rp 30.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Dayung Dewasa | Rp 15.000 | Rp 20.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Dayung Anak | Rp 10.000 | Rp 12.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Banana Boat Dewasa | Rp 50.000 | Rp 60.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Banana Boat Anak | Rp 30.000 | Rp 35.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Kano | Rp 20.000 | Rp 26.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Perahu Keliling Pulau Dewasa | Rp 15.000 | Rp 20.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Perahu Keliling Pulau Anak | Rp 10.000 | Rp 12.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Flying Fox Dewasa | Rp 30.000 | Rp 35.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Flying Fox Anak | Rp 25.000 | Rp 30.000 |
| Wahana | Tiket Wahana ATV | Rp 30.000 | Rp 35.000 |
| Wahana | Tiket Wahana Berkuda | Rp 35.000 | Rp 45.000 |
| Penginapan | Camp Standard | Rp 35.000 | Rp 40.000 |
| Penginapan | Camp Premium | Rp 130.000 | Rp 150.000 |
| Penginapan | Glamping | Rp 1.000.000 | Rp 1.000.000 |
| Penginapan | Villa | Rp 2.000.000 | Rp 2.500.000 |
| Fasilitas | Saung Kecil | Rp 100.000 | Rp 150.000 |
| Fasilitas | Saung Besar | Rp 150.000 | Rp 250.000 |
| Fasilitas | Aula Setengah Hari | Rp 4.000.000 | Rp 6.000.000 |
| Fasilitas | Aula Sehari Penuh | Rp 7.000.000 | Rp 10.000.000 |
| Fasilitas | Meeting Room Setengah Hari | Rp 1.500.000 | Rp 2.500.000 |
| Fasilitas | Meeting Room Sehari Penuh | Rp 2.500.000 | Rp 3.500.000 |
| Fasilitas | Wedding Tepi Danau/Pulau | Rp 20.000.000 | Rp 30.000.000 |
| Lapangan | Lapangan Event | Rp 10.000.000 | Rp 15.000.000 |
| Lapangan | Lapangan Olahraga | Rp 500.000 | Rp 750.000 |
| Komunitas | Tiket Parkir 4x4 (Rest Area) | Rp 25.000 | Rp 30.000 |
| Komunitas | Parkir Trail Motor | Rp 15.000 | Rp 15.000 |
| Komunitas | Event Komunitas | Rp 15.000.000 | Rp 15.000.000 |
| Komunitas | Cuci Motor | Rp 20.000 | Rp 25.000 |
| Komunitas | Cuci 4x4 | Rp 40.000 | Rp 45.000 |
| Package | Paket Semua Wahana | Rp 152.000 | Rp 186.400 |
| Package | Paket Edukasi Standar (tanpa makan) | Rp 125.000 | Rp 130.000 |
| Package | Paket Edukasi Premium | Rp 160.000 | Rp 170.000 |
| Package | Paket Edukasi Premium + | Rp 170.000 | Rp 180.000 |
| Package | Paket Gathering Kantor | Rp 190.000 | Rp 233.000 |
| Package | Paket Keluarga (2 dewasa + 2 anak) | Rp 155.000 | Rp 188.000 |
| Package | Paket Camping Standard+ Outbond | Rp 149.600 | Rp 181.120 |
| Package | Paket Camping Premium + Outbond | Rp 225.600 | Rp 269.120 |
6. Bagi hasil
Investor / mitra pendana aset
- Investor atau mitra membeli aset (bangunan, wahana, perangkat) per fase atau per paket aset.
- PT. Edi mengelola dengan SDM-nya; investor menerima 20–30 % pendapatan kotor aset yang didanai.
- Bisa dibalik: investor/mitra menyediakan SDM dan menerima bagian lebih besar; PT. Edi menerima 20–30 % sebagai pengelola.
Tenant F&B
- Tenant membayar yang lebih besar: 30 % penjualan atau sewa minimum.
- Tenant wajib membeli 60 % bahan baku dari gudang PT. Edi (margin 15 %).
- Semua transaksi lewat kasir/POS pusat, sehingga bagi hasil tercatat otomatis.
Aplikasi Ashternity
- Nilai kontrak Rp 3,0 M (ticketing, booking, POS dan bagi hasil, ERP), atas nama PT. Dago; biaya ditanggung PT. Edi. Tanpa bayar di muka.
- Tagihan Rp10 juta/bulan selama 60 bulan sejak buka (Juli 2027).
- Bagi hasil 1 % dari semua transaksi lewat aplikasi, termasuk penjualan tenant (QR statis dan tunai), bersih dari biaya admin pembayaran online, selama kontrak. Ditanggung PT. Edi.
Tenant: mulai usaha
- Paket mulai usaha ±Rp 4.000.000 per tenant: kWh submeter prabayar, kabel, dan tablet POS; dibayar tenant.
- Listrik kios dibayar tenant sendiri lewat meteran prabayar.
- Pembayaran di kios lewat QRIS statis dan tunai: tanpa biaya admin bagi tenant.
Aliran uang antar pihak (2031, Rp miliar)
PengunjungTiket, parkir, wahana, sewa, menginap: 38,5
Tenant F&BBagi hasil 30 % penjualan: 13,4Beli bahan baku: 9,4
PT. EdiOperator dan penghimpun investorPendapatan 61,3EBITDA 24,9
Investor aset20–30 % pendapatan kotor aset yang didanai
PT. Dago (pemegang lahan)20 % EBITDA: 6,2
Pemerintah5 % pendapatan kotor: 3,1
Ashternity (kontrak a.n. PT. Dago, dibayar PT. Edi)Tagihan 0,1/thn s.d. 20321 % transaksi: 0,8
Bagian investor bergantung pada aset yang didanai, jadi tidak dikurangkan di proyeksi; lihat contoh per aset dan kalkulator.
Contoh pendanaan per aset
Investor membiayai CAPEX satu kelompok aset dan menerima 20 %–30 % pendapatan kotornya. Pendapatan tahun stabil 2031; balik modal sederhana tanpa kenaikan harga.
| Aset | Fase | CAPEX | Pendapatan 2031 | Bagian 20 %/thn | Balik modal | Bagian 30 %/thn | Balik modal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saung tepi danau (30 unit) | 1–2 | 1,4 | 2,2 | 0,4 | 3,2 thn | 0,7 | 2,2 thn |
| Armada wahana air + dermaga | 1–2 | 1,1 | 6,0 | 1,2 | 0,9 thn | 1,8 | 0,6 thn |
| Flying fox + ATV + garasi | 1–2 | 0,5 | 4,0 | 0,8 | 0,6 thn | 1,2 | 0,4 thn |
| Bangunan kuliner tenant (kios, kafe, resto pulau) | 1–2 | 15,7 | 13,4 | 2,7 | 5,9 thn | 4,0 | 3,9 thn |
| Akomodasi (glamping 30 + villa 12) | 3 | 38,4 | 12,5 | 2,5 | 15,4 thn | 3,7 | 10,3 thn |
Rp miliar. Wahana murah dengan pendapatan tinggi kembali modal di bawah 2 tahun; bangunan mahal (kuliner, akomodasi) jauh lebih lama — porsi bisa dibedakan per jenis aset.
Per Rp100 penjualan tenant
Bagi hasil ke PT. Edi Rp30Bahan baku wajib dari PT. Edi Rp21 (margin Rp3,15)Bahan lain Rp14Sisa tenant Rp35 (gaji, gas, kemasan, laba)
| Outlet | Fase | Unit | Dimensi | Sewa minimum/bulan | Kapasitas |
|---|---|---|---|---|---|
| Kios Pulau Dago | 1 | 10 | 3 x 3 m | Rp 2.000.000 | ±300 kursi bersama |
| Kios tenant tepi danau (Kios B) | 2 | 30 | 3 x 4 m | Rp 2.500.000 | ±450 kursi bersama |
| Kios Pulau Dago (tambahan Fase 2) | 2 | 10 | 3 x 3 m | Rp 2.000.000 | |
| Kafe tepi danau | 2 | 2 | 12 x 20 m + dek 5 x 20 m | Rp 15.000.000 | 120 kursi per kafe |
| Resto Pulau Dago | 2 | 1 | 20 x 30 m + dek ±250 m² | Rp 40.000.000 | 300 kursi |
- Pemerintah (aset lahan): 5 % pendapatan kotor, minimum Rp0,5 M/tahun — Rp 3,1 M di 2031.
- PT. Dago (pemegang lahan): bagi hasil 20 % dari EBITDA sebelum bagi hasil — Rp 6,2 M di 2031 (persentase masih bisa diubah).
- Mitra berkuda: kuda dan pawang dari mitra; PT. Edi menerima 30 % pendapatan berkuda.
7. Biaya operasional
2031, Rp miliar. Biaya naik 4 %/tahun. SDM: 6 kantor, 49 operasional (Fase 1–3).
Biaya operasional 2031
Total Rp 36,4 M
Rencana SDM per fase
Upah harian Rp100 ribu x 26 hari; staf kantor gaji bulanan. Gaji dan tunjangan setahun = 13 bulan x (1 + BPJS & tunjangan).
| Posisi | Fase | Status | Orang | Upah/bulan | Biaya/bulan | Catatan |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ceo | 1 | Staff | 1 | Rp 6.000.000 | Rp 6.000.000 | |
| GM | 1 | Staff | 1 | Rp 6.000.000 | Rp 6.000.000 | |
| Supervisor Field | 1 | Staff | 1 | Rp 5.000.000 | Rp 5.000.000 | |
| Supervisor Tenant | 1 | Staff | 1 | Rp 5.000.000 | Rp 5.000.000 | |
| Digital Marketing | 1 | Staff | 1 | Rp 5.000.000 | Rp 5.000.000 | |
| Sales Visit | 1 | Staff | 1 | Rp 5.000.000 | Rp 5.000.000 | |
| Operator Flying Fox | 1 | Harian | 3 | Rp 2.600.000 | Rp 7.800.000 | 3 orang per lintasan (kedua sisi) |
| Operator Flying Fox Mini | 1 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | Area edukasi, tiket di station flying fox |
| Operator Dayung | 1 | Harian | 6 | Rp 2.600.000 | Rp 15.600.000 | 1 orang per perahu |
| Operator Banana Boat | 1 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | Tiket di dermaga |
| Operator Kano | 1 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | 1 orang untuk semua kano, dibantu ticketing |
| Operator Perahu Kayu | 1 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | Tiket di dermaga |
| Ticketing Loket Gerbang | 1 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Loket gerbang utama |
| Ticketing Wahana | 1 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | 1 per station baru (kolom M) fase ini |
| Kebersihan | 1 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | |
| Security | 1 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | |
| Babat | 1 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | |
| Operator ATV | 2 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | 1 orang per 4 unit |
| Operator Kuda | 2 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Station berkuda (dsC: Kuda Fase 2) |
| Operator Dayung | 2 | Harian | 6 | Rp 2.600.000 | Rp 15.600.000 | 1 orang per perahu |
| Operator Kano | 2 | Harian | 0 | Rp 2.600.000 | Rp 0 | Tidak ada tambahan: 1 operator kano (Fase 1) dibantu ticketing |
| Ticketing Loket Gerbang | 2 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | Placeholder: gerbang komunitas rest area |
| Ticketing Wahana | 2 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | 1 per station baru (kolom M) fase ini |
| Housekeeping gedung | 2 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Aula, masjid, toilet baru. Area kios ditangani Supervisor Tenant + tenant (pemilik 27 Okt 2026) |
| Security | 2 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Placeholder: pulau, bukit, aula |
| Babat | 2 | Harian | 1 | Rp 2.600.000 | Rp 2.600.000 | Placeholder: area bukit dan camping |
| Front Office Akomodasi | 3 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Placeholder: villa 12 + glamping 30 |
| Housekeeping Akomodasi | 3 | Harian | 4 | Rp 2.600.000 | Rp 10.400.000 | Placeholder: ±1 per 10 unit akomodasi |
| Security | 3 | Harian | 2 | Rp 2.600.000 | Rp 5.200.000 | Placeholder: area akomodasi |
| Total Fase 1 | 29 | Rp 91.800.000 | ||||
| Total Fase 2 | 18 | Rp 46.800.000 | ||||
| Total Fase 3 | 8 | Rp 20.800.000 |
Biaya tetap (Rp per tahun, harga 2027)
| Item | Kategori | Fase | Per tahun |
|---|---|---|---|
| Water | Utility | 1 | Rp 24.000.000 |
| Electric | Utility | 1 | Rp 60.000.000 |
| Maintenance | Maintenance | 1 | Rp 12.000.000 |
| App payment debt | Ashternity bill | 1 | Rp 120.000.000 |
| Plastik / kantong sampah | Maintenance | 1 | Rp 24.000.000 |
| Sapu ijuk | Maintenance | 1 | Rp 3.600.000 |
| Bensin | Maintenance | 1 | Rp 36.000.000 |
| Nylon cutter | Maintenance | 2 | Rp 2.400.000 |
| Sarung tangan | Maintenance | 1 | Rp 1.800.000 |
| Soklin lantai | Maintenance | 1 | Rp 2.400.000 |
| Karbol | Maintenance | 1 | Rp 1.800.000 |
| Kanebo | Maintenance | 1 | Rp 1.200.000 |
| Internet | Utility | 1 | Rp 5.400.000 |
| Pemasaran digital tetap (iklan, KOL, tim konten, tools) | Marketing | 1 | Rp 1.200.000.000 |
| Gaji dan tunjangan Fase 1 (dari dsH) | Personel | 1 | Rp 1.312.740.000 |
| Tambahan gaji Fase 2 (dari dsH) | Personel | 2 | Rp 669.240.000 |
| Tambahan gaji akomodasi Fase 3 (dari dsH) | Personel | 3 | Rp 297.440.000 |
| Asuransi, lisensi, umum Fase 1 | General | 1 | Rp 800.000.000 |
| Tambahan umum setelah danau dibuka | General | 2 | Rp 400.000.000 |
| Operasional drone (perawatan, asuransi, sertifikasi) | Marketing | 1 | Rp 100.000.000 |
| Kontribusi ke pemerintah | Government | – | Rp 500.000.000 |
| Tim pemeliharaan dan dukungan aplikasi | System | 1 | Rp 300.000.000 |
| Lisensi platform ERP | System | 1 | Rp 120.000.000 |
| Cloud hosting dan database | System | 1 | Rp 80.000.000 |
| Lisensi pihak ketiga | System | 1 | Rp 40.000.000 |
| Internet dedicated | System | 1 | Rp 30.000.000 |
| Water Fase 2 (tambahan) | Utility | 2 | Rp 60.000.000 |
| Electric Fase 2 (tambahan) | Utility | 2 | Rp 180.000.000 |
| Kampanye pra-pembukaan 2027 | Marketing once | 1 | Rp 500.000.000 |
Biaya berbasis persentase
| Item | Tarif | Dasar |
|---|---|---|
| Biaya fasilitator paket sekolah/kantor | 50,0 % | Pendapatan paket sekolah/kantor |
| Biaya langsung lapangan serbaguna | 15,0 % | Pendapatan lapangan serbaguna |
| Biaya langsung rest area | 35,0 % | Pendapatan rest area |
| Pemeliharaan fasilitas Fase 1 | 1,5 % | CAPEX terpasang |
| Promosi luring + promo kunjungan ulang | 2,0 % | Pendapatan |
| Payment gateway | 1,0 % | Transaksi online PT. Dago |
| Biaya langsung saung | 10,0 % | Pendapatan saung |
| Biaya langsung parkir | 20,0 % | Pendapatan parkir |
| Biaya langsung flying fox & ATV | 20,0 % | Pendapatan flying fox & ATV |
| Biaya langsung wahana air | 15,0 % | Pendapatan wahana air |
| Biaya langsung akomodasi | 15,0 % | Pendapatan akomodasi |
| Biaya langsung venue | 45,0 % | Pendapatan venue |
| Biaya langsung camping | 25,0 % | Pendapatan camping |
| Bagi hasil Ashternity | 1,0 % | Semua transaksi lewat app (tiket, parkir, wahana, booking, POS tenant termasuk QR statis dan tunai), bersih dari admin pembayaran online |
| Bagi hasil lahan PT. Dago | 20,0 % | EBITDA sebelum bagi hasil lahan (hanya bila positif) |
8. Laba rugi, arus kas, dan imbal hasil
15,7 %
IRR proyek
Rp 37,6 M
NPV @ 12 %
Rp 129,5 M
NPV @ 7 %
2035
Balik modal
Arus kas kumulatif (Rp miliar)
Terendah (124,4) · akhir 2046 446,5
20262031203620412046
| Rp miliar | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2033 | 2036 | 2041 | 2046 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pendapatan | 11,6 | 32,6 | 40,5 | 56,4 | 61,3 | 70,6 | 83,2 | 109,6 | 144,5 |
| Biaya operasional | 9,4 | 21,9 | 26,0 | 34,0 | 36,4 | 41,2 | 48,1 | 62,5 | 81,2 |
| EBITDA | 2,2 | 10,7 | 14,5 | 22,5 | 24,9 | 29,4 | 35,1 | 47,2 | 63,2 |
| Pajak | 0,1 | 1,3 | 2,1 | 3,3 | 3,8 | 4,8 | 6,1 | 8,7 | 12,3 |
| CAPEX | 61,5 | 0,0 | 52,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Arus kas bersih | (59,4) | 9,4 | (40,4) | 19,1 | 21,0 | 24,6 | 29,0 | 38,4 | 50,9 |
| Kumulatif | (93,4) | (84,0) | (124,4) | (105,3) | (84,2) | (36,4) | 46,0 | 218,3 | 446,5 |
Pendapatan, biaya operasional, EBITDA (Rp miliar)
PendapatanBiaya operasionalEBITDA
Laporan laba rugi (Rp miliar)
| Keterangan | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2033 | 2036 | 2041 | 2046 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PENDAPATAN | |||||||||
| Tiket masuk (dewasa + anak) | 1,4 | 2,9 | 3,7 | 4,3 | 4,6 | 5,1 | 6,1 | 8,2 | 11,0 |
| Parkir (motor, mobil, bus) | 0,4 | 0,9 | 1,1 | 1,3 | 1,4 | 1,6 | 1,9 | 2,5 | 3,4 |
| Flying fox dan ATV | 1,2 | 2,5 | 3,2 | 3,7 | 4,0 | 4,4 | 5,3 | 7,1 | 9,5 |
| Wahana air: dayung, banana boat, kano, perahu wisata | 1,8 | 3,9 | 4,9 | 5,7 | 6,0 | 6,8 | 8,1 | 10,9 | 14,6 |
| Sewa saung/gazebo (per 4 jam) | 0,0 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,8 | 3,6 | 4,6 |
| Sewa aula, meeting, wedding | 0,0 | 1,3 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,8 | 3,6 | 4,6 |
| Jasa paket rombongan sekolah dan kantor | 1,4 | 2,9 | 3,0 | 3,2 | 3,3 | 3,7 | 4,3 | 5,4 | 7,0 |
| Bagi hasil tenant F&B (atau sewa minimum) | 3,2 | 8,7 | 10,9 | 12,7 | 13,4 | 15,1 | 18,0 | 24,1 | 32,4 |
| Penjualan bahan baku ke tenant | 2,2 | 6,1 | 7,6 | 8,9 | 9,4 | 10,6 | 12,6 | 16,9 | 22,6 |
| Camping (paket dan tempat saja) | 0,0 | 0,6 | 1,1 | 1,1 | 1,2 | 1,3 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
| Lapangan serbaguna (berkuda, event, olahraga) | 0,0 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,9 | 1,0 | 1,3 | 1,7 |
| Rest area komunitas (parkir trail, cuci, event) | 0,0 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,6 | 0,7 |
| Tiket dan parkir pengunjung tambahan karena kuliner | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Akomodasi (glamping + villa) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10,3 | 12,5 | 15,8 | 18,3 | 23,4 | 29,9 |
| Total pendapatan | 11,6 | 32,6 | 40,5 | 56,4 | 61,3 | 70,6 | 83,2 | 109,6 | 144,5 |
| BEBAN POKOK PENDAPATAN | |||||||||
| Harga pokok bahan baku | 1,9 | 5,1 | 6,5 | 7,5 | 8,0 | 9,0 | 10,7 | 14,4 | 19,3 |
| Biaya langsung parkir, atraksi, wahana, saung, venue, camping, akomodasi | 1,3 | 3,9 | 4,7 | 6,7 | 7,3 | 8,4 | 9,8 | 12,7 | 16,4 |
| Biaya payment gateway | 0,1 | 0,2 | 0,2 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,7 | 0,9 |
| Bagi hasil Ashternity (1% transaksi lewat app, termasuk penjualan tenant) | 0,2 | 0,5 | 0,6 | 0,8 | 0,8 | 0,9 | 1,1 | 1,5 | 2,0 |
| Total beban pokok | 3,4 | 9,6 | 12,0 | 15,3 | 16,5 | 18,8 | 22,1 | 29,2 | 38,5 |
| LABA KOTOR | 8,2 | 23,0 | 28,5 | 41,1 | 44,9 | 51,8 | 61,1 | 80,4 | 106,0 |
| BEBAN USAHA | |||||||||
| Gaji dan tunjangan | 1,3 | 2,1 | 2,1 | 2,6 | 2,7 | 2,9 | 3,2 | 3,9 | 4,8 |
| Utilitas | 0,1 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,6 | 0,7 |
| Pemeliharaan | 0,5 | 1,5 | 1,6 | 2,5 | 2,6 | 2,8 | 3,2 | 3,9 | 4,7 |
| Pemasaran: digital tetap, drone, promosi luring | 1,4 | 2,0 | 2,2 | 2,6 | 2,7 | 3,1 | 3,5 | 4,4 | 5,6 |
| Asuransi, lisensi, umum, aplikasi | 1,5 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,3 | 2,6 | 3,2 | 3,9 |
| Tagihan bulanan Ashternity (60 bulan sejak buka) | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kontribusi ke pemerintah | 0,6 | 1,6 | 2,0 | 2,8 | 3,1 | 3,5 | 4,2 | 5,5 | 7,2 |
| Bagi hasil lahan PT. Dago (% EBITDA sebelum bagi hasil) | 0,6 | 2,7 | 3,6 | 5,6 | 6,2 | 7,4 | 8,8 | 11,8 | 15,8 |
| Total beban usaha | 6,0 | 12,3 | 14,0 | 18,7 | 20,0 | 22,4 | 26,0 | 33,3 | 42,7 |
| EBITDA | 2,2 | 10,7 | 14,5 | 22,5 | 24,9 | 29,4 | 35,1 | 47,2 | 63,2 |
| Depresiasi | 1,7 | 4,8 | 4,8 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 |
| LABA USAHA (EBIT) | 0,5 | 5,9 | 9,7 | 15,0 | 17,5 | 22,0 | 27,7 | 39,7 | 55,8 |
| Pajak penghasilan badan | 0,1 | 1,3 | 2,1 | 3,3 | 3,8 | 4,8 | 6,1 | 8,7 | 12,3 |
| LABA BERSIH | 0,4 | 4,6 | 7,6 | 11,7 | 13,6 | 17,2 | 21,6 | 31,0 | 43,5 |
| Margin laba bersih | 4 % | 14 % | 19 % | 21 % | 22 % | 24 % | 26 % | 28 % | 30 % |
Laba rugi PT. Edi, semua tahun 2026–2046
| Rp miliar | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 | 2037 | 2038 | 2039 | 2040 | 2041 | 2042 | 2043 | 2044 | 2045 | 2046 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PENDAPATAN | |||||||||||||||||||||
| Tiket masuk (dewasa + anak) | 0,0 | 1,4 | 2,9 | 3,7 | 4,3 | 4,6 | 4,9 | 5,1 | 5,5 | 5,8 | 6,1 | 6,5 | 6,9 | 7,3 | 7,8 | 8,2 | 8,7 | 9,3 | 9,8 | 10,4 | 11,0 |
| Parkir (motor, mobil, bus) | 0,0 | 0,4 | 0,9 | 1,1 | 1,3 | 1,4 | 1,5 | 1,6 | 1,7 | 1,8 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,4 | 2,5 | 2,7 | 2,8 | 3,0 | 3,2 | 3,4 |
| Flying fox dan ATV | 0,0 | 1,2 | 2,5 | 3,2 | 3,7 | 4,0 | 4,2 | 4,4 | 4,7 | 5,0 | 5,3 | 5,6 | 6,0 | 6,3 | 6,7 | 7,1 | 7,5 | 8,0 | 8,5 | 9,0 | 9,5 |
| Wahana air: dayung, banana boat, kano, perahu wisata | 0,0 | 1,8 | 3,9 | 4,9 | 5,7 | 6,0 | 6,4 | 6,8 | 7,2 | 7,6 | 8,1 | 8,6 | 9,1 | 9,7 | 10,2 | 10,9 | 11,5 | 12,2 | 12,9 | 13,7 | 14,6 |
| Sewa saung/gazebo (per 4 jam) | 0,0 | 0,0 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,3 | 2,4 | 2,5 | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,1 | 3,2 | 3,4 | 3,6 | 3,8 | 3,9 | 4,1 | 4,3 | 4,6 |
| Sewa aula, meeting, wedding | 0,0 | 0,0 | 1,3 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,3 | 2,4 | 2,5 | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,1 | 3,2 | 3,4 | 3,6 | 3,8 | 3,9 | 4,1 | 4,3 | 4,6 |
| Jasa paket rombongan sekolah dan kantor | 0,0 | 1,4 | 2,9 | 3,0 | 3,2 | 3,3 | 3,5 | 3,7 | 3,9 | 4,1 | 4,3 | 4,5 | 4,7 | 4,9 | 5,2 | 5,4 | 5,7 | 6,0 | 6,3 | 6,6 | 7,0 |
| Bagi hasil tenant F&B (atau sewa minimum) | 0,0 | 3,2 | 8,7 | 10,9 | 12,7 | 13,4 | 14,2 | 15,1 | 16,0 | 17,0 | 18,0 | 19,1 | 20,2 | 21,5 | 22,8 | 24,1 | 25,6 | 27,1 | 28,8 | 30,5 | 32,4 |
| Penjualan bahan baku ke tenant | 0,0 | 2,2 | 6,1 | 7,6 | 8,9 | 9,4 | 10,0 | 10,6 | 11,2 | 11,9 | 12,6 | 13,4 | 14,2 | 15,0 | 15,9 | 16,9 | 17,9 | 19,0 | 20,1 | 21,4 | 22,6 |
| Camping (paket dan tempat saja) | 0,0 | 0,0 | 0,6 | 1,1 | 1,1 | 1,2 | 1,3 | 1,3 | 1,4 | 1,5 | 1,5 | 1,6 | 1,7 | 1,8 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,3 | 2,4 | 2,5 |
| Lapangan serbaguna (berkuda, event, olahraga) | 0,0 | 0,0 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,8 | 0,9 | 0,9 | 1,0 | 1,0 | 1,1 | 1,1 | 1,2 | 1,2 | 1,3 | 1,4 | 1,5 | 1,5 | 1,6 | 1,7 |
| Rest area komunitas (parkir trail, cuci, event) | 0,0 | 0,0 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Tiket dan parkir pengunjung tambahan karena kuliner | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Akomodasi (glamping + villa) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 10,3 | 12,5 | 15,1 | 15,8 | 16,6 | 17,5 | 18,3 | 19,3 | 20,2 | 21,2 | 22,3 | 23,4 | 24,6 | 25,8 | 27,1 | 28,5 | 29,9 |
| Total pendapatan | 0,0 | 11,6 | 32,6 | 40,5 | 56,4 | 61,3 | 66,8 | 70,6 | 74,6 | 78,8 | 83,2 | 87,9 | 92,9 | 98,2 | 103,7 | 109,6 | 115,8 | 122,4 | 129,4 | 136,7 | 144,5 |
| BEBAN POKOK PENDAPATAN | |||||||||||||||||||||
| Harga pokok bahan baku | 0,0 | 1,9 | 5,1 | 6,5 | 7,5 | 8,0 | 8,5 | 9,0 | 9,5 | 10,1 | 10,7 | 11,4 | 12,0 | 12,8 | 13,5 | 14,4 | 15,2 | 16,1 | 17,1 | 18,2 | 19,3 |
| Biaya langsung parkir, atraksi, wahana, saung, venue, camping, akomodasi | 0,0 | 1,3 | 3,9 | 4,7 | 6,7 | 7,3 | 8,0 | 8,4 | 8,8 | 9,3 | 9,8 | 10,3 | 10,8 | 11,4 | 12,0 | 12,7 | 13,3 | 14,0 | 14,8 | 15,6 | 16,4 |
| Biaya payment gateway | 0,0 | 0,1 | 0,2 | 0,2 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,9 |
| Bagi hasil Ashternity (1% transaksi lewat app, termasuk penjualan tenant) | 0,0 | 0,2 | 0,5 | 0,6 | 0,8 | 0,8 | 0,9 | 0,9 | 1,0 | 1,1 | 1,1 | 1,2 | 1,3 | 1,3 | 1,4 | 1,5 | 1,6 | 1,7 | 1,8 | 1,9 | 2,0 |
| Total beban pokok | 0,0 | 3,4 | 9,6 | 12,0 | 15,3 | 16,5 | 17,7 | 18,8 | 19,8 | 20,9 | 22,1 | 23,4 | 24,7 | 26,1 | 27,6 | 29,2 | 30,8 | 32,6 | 34,5 | 36,4 | 38,5 |
| LABA KOTOR | 0,0 | 8,2 | 23,0 | 28,5 | 41,1 | 44,9 | 49,1 | 51,8 | 54,8 | 57,8 | 61,1 | 64,6 | 68,2 | 72,1 | 76,1 | 80,4 | 85,0 | 89,8 | 94,9 | 100,3 | 106,0 |
| BEBAN USAHA | |||||||||||||||||||||
| Gaji dan tunjangan | 0,0 | 1,3 | 2,1 | 2,1 | 2,6 | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,0 | 3,1 | 3,2 | 3,4 | 3,5 | 3,6 | 3,8 | 3,9 | 4,1 | 4,3 | 4,4 | 4,6 | 4,8 |
| Utilitas | 0,0 | 0,1 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 |
| Pemeliharaan | 0,0 | 0,5 | 1,5 | 1,6 | 2,5 | 2,6 | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,0 | 3,2 | 3,3 | 3,4 | 3,6 | 3,7 | 3,9 | 4,0 | 4,2 | 4,3 | 4,5 | 4,7 |
| Pemasaran: digital tetap, drone, promosi luring | 0,0 | 1,4 | 2,0 | 2,2 | 2,6 | 2,7 | 2,9 | 3,1 | 3,2 | 3,4 | 3,5 | 3,7 | 3,9 | 4,0 | 4,2 | 4,4 | 4,7 | 4,9 | 5,1 | 5,4 | 5,6 |
| Asuransi, lisensi, umum, aplikasi | 0,0 | 1,5 | 1,9 | 2,0 | 2,1 | 2,2 | 2,3 | 2,3 | 2,4 | 2,5 | 2,6 | 2,7 | 2,9 | 3,0 | 3,1 | 3,2 | 3,3 | 3,5 | 3,6 | 3,8 | 3,9 |
| Tagihan bulanan Ashternity (60 bulan sejak buka) | 0,0 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kontribusi ke pemerintah | 0,0 | 0,6 | 1,6 | 2,0 | 2,8 | 3,1 | 3,3 | 3,5 | 3,7 | 3,9 | 4,2 | 4,4 | 4,6 | 4,9 | 5,2 | 5,5 | 5,8 | 6,1 | 6,5 | 6,8 | 7,2 |
| Bagi hasil lahan PT. Dago (% EBITDA sebelum bagi hasil) | 0,0 | 0,6 | 2,7 | 3,6 | 5,6 | 6,2 | 6,9 | 7,4 | 7,8 | 8,3 | 8,8 | 9,3 | 9,9 | 10,5 | 11,1 | 11,8 | 12,5 | 13,3 | 14,1 | 14,9 | 15,8 |
| Total beban usaha | 0,0 | 6,0 | 12,3 | 14,0 | 18,7 | 20,0 | 21,4 | 22,4 | 23,5 | 24,7 | 26,0 | 27,3 | 28,7 | 30,1 | 31,7 | 33,3 | 35,0 | 36,8 | 38,7 | 40,7 | 42,7 |
| EBITDA | 0,0 | 2,2 | 10,7 | 14,5 | 22,5 | 24,9 | 27,7 | 29,4 | 31,2 | 33,1 | 35,1 | 37,3 | 39,5 | 41,9 | 44,5 | 47,2 | 50,0 | 53,0 | 56,2 | 59,6 | 63,2 |
| Depresiasi | 0,0 | 1,7 | 4,8 | 4,8 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 |
| LABA USAHA (EBIT) | 0,0 | 0,5 | 5,9 | 9,7 | 15,0 | 17,5 | 20,3 | 22,0 | 23,8 | 25,7 | 27,7 | 29,9 | 32,1 | 34,5 | 37,0 | 39,7 | 42,6 | 45,6 | 48,8 | 52,2 | 55,8 |
| Pajak penghasilan badan | 0,0 | 0,1 | 1,3 | 2,1 | 3,3 | 3,8 | 4,5 | 4,8 | 5,2 | 5,7 | 6,1 | 6,6 | 7,1 | 7,6 | 8,2 | 8,7 | 9,4 | 10,0 | 10,7 | 11,5 | 12,3 |
| LABA BERSIH | 0,0 | 0,4 | 4,6 | 7,6 | 11,7 | 13,6 | 15,8 | 17,2 | 18,6 | 20,0 | 21,6 | 23,3 | 25,0 | 26,9 | 28,9 | 31,0 | 33,2 | 35,6 | 38,1 | 40,7 | 43,5 |
| Margin laba bersih | 0 % | 4 % | 14 % | 19 % | 21 % | 22 % | 24 % | 24 % | 25 % | 25 % | 26 % | 27 % | 27 % | 27 % | 28 % | 28 % | 29 % | 29 % | 29 % | 30 % | 30 % |
Arus kas, semua tahun 2026–2046
| Rp miliar | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 | 2037 | 2038 | 2039 | 2040 | 2041 | 2042 | 2043 | 2044 | 2045 | 2046 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pendapatan | 0,0 | 11,6 | 32,6 | 40,5 | 56,4 | 61,3 | 66,8 | 70,6 | 74,6 | 78,8 | 83,2 | 87,9 | 92,9 | 98,2 | 103,7 | 109,6 | 115,8 | 122,4 | 129,4 | 136,7 | 144,5 |
| Biaya operasional | 0,0 | 9,4 | 21,9 | 26,0 | 34,0 | 36,4 | 39,1 | 41,2 | 43,4 | 45,7 | 48,1 | 50,7 | 53,4 | 56,3 | 59,3 | 62,5 | 65,8 | 69,4 | 73,1 | 77,1 | 81,2 |
| EBITDA | 0,0 | 2,2 | 10,7 | 14,5 | 22,5 | 24,9 | 27,7 | 29,4 | 31,2 | 33,1 | 35,1 | 37,3 | 39,5 | 41,9 | 44,5 | 47,2 | 50,0 | 53,0 | 56,2 | 59,6 | 63,2 |
| Depresiasi | 0,0 | 1,7 | 4,8 | 4,8 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 | 7,4 |
| Pajak | 0,0 | 0,1 | 1,3 | 2,1 | 3,3 | 3,8 | 4,5 | 4,8 | 5,2 | 5,7 | 6,1 | 6,6 | 7,1 | 7,6 | 8,2 | 8,7 | 9,4 | 10,0 | 10,7 | 11,5 | 12,3 |
| CAPEX | 34,1 | 61,5 | 0,0 | 52,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Arus kas bersih | (34,1) | (59,4) | 9,4 | (40,4) | 19,1 | 21,0 | 23,2 | 24,6 | 26,0 | 27,5 | 29,0 | 30,7 | 32,5 | 34,3 | 36,3 | 38,4 | 40,6 | 43,0 | 45,5 | 48,1 | 50,9 |
| Kumulatif | (34,1) | (93,4) | (84,0) | (124,4) | (105,3) | (84,2) | (61,0) | (36,4) | (10,5) | 17,0 | 46,0 | 76,7 | 109,2 | 143,5 | 179,8 | 218,3 | 258,9 | 301,9 | 347,4 | 395,5 | 446,5 |
CAPEX 2026 34,1 M (Fase 1, kolom 2026 tidak ditampilkan). Depresiasi 20 tahun, pajak badan 22 %.
9. Kalkulator investor
Kalkulator skema pendanaan aset
Ilustrasi, bukan proyeksi resmi. Angka dasar dari model keuangan v4; ubah asumsi untuk melihat bagian investor.
Skema
Asumsi
Rp 148,3 M
Dana investor (fase dipilih)
Rp 15,3 M
Diterima investor 2031 (25 % pendapatan kotor)
10,3 %
Imbal tunai 2031 terhadap dana
2037
Tahun balik modal investor
11,4 %
IRR investor, 2026–2046, tanpa nilai sisa
9,5
Sisa PT. Edi 2031 setelah biaya operasional (Rp M)
Penyederhanaan: aliran pendapatan dibagi ke fase (Fase 1: tiket, parkir, wahana, paket, F&B tenant; Fase 2: saung, aula, camping, lapangan, rest area; Fase 3: glamping dan villa). 40% biaya operasional dianggap berubah mengikuti pendapatan. Sewa minimum tenant, pajak investor dan nilai sisa aset tidak dihitung. Total pendapatan 20 tahun yang diterima investor: Rp 429,4 M.
10. Skenario
Setiap skenario adalah perhitungan ulang model penuh dengan satu atau dua input diubah.
| Skenario | Pendapatan 2031 | EBITDA 2031 | NPV @12% | IRR | Balik modal |
|---|---|---|---|---|---|
| Dasar (model v4) | 61,3 | 24,9 | 37,6 | 15,7 % | 2035 |
| Gaji pekerja harian dinaikkan ke UMK ±Rp4,9 jt | 61,3 | 23,4 | 28,6 | 14,8 % | 2035 |
| Gaji top-down model 12 Okt (±Rp18 M/tahun) | 61,3 | 10,2 | (47,0) | 6,9 % | 2040 |
| Aplikasi dibangun tim internal | 61,3 | 25,7 | 40,5 | 15,9 % | 2035 |
| Tanpa Fase 3 (akomodasi ditunda) | 48,9 | 18,3 | 34,6 | 16,5 % | 2034 |
| Kunjungan stabil 300 ribu | 51,1 | 19,4 | 2,9 | 12,3 % | 2036 |
| Kunjungan stabil 500 ribu | 71,6 | 30,3 | 72,0 | 18,8 % | 2034 |
| Kuliner menarik +100 ribu kunjungan | 67,5 | 27,8 | 55,3 | 17,3 % | 2034 |
| Kunjungan stabil 600 ribu | 81,8 | 35,8 | 106,5 | 21,8 % | 2033 |
| Gaji model 12 Okt + kunjungan 600 ribu | 81,8 | 21,0 | 23,3 | 14,3 % | 2036 |
Kunjungan minimum agar IRR ≥ 12 %: ±294 ribu/tahun (dasar), ±319 ribu (gaji UMK), ±538 ribu (gaji model 12 Okt).
Sensitivitas IRR: kunjungan x bagi hasil lahan PT. Dago
| Kunjungan stabil/tahun | Lahan 10 % EBITDA | Lahan 20 % EBITDA | Lahan 30 % EBITDA |
|---|---|---|---|
| 300 ribu | 13,8 % | 12,3 % | 10,7 % |
| 400 ribu (dasar) | 17,4 % | 15,7 % | 13,9 % |
| 500 ribu | 20,8 % | 18,8 % | 16,7 % |
| 600 ribu | 24,0 % | 21,8 % | 19,5 % |
| 700 ribu | 27,2 % | 24,7 % | 22,1 % |
Hijau: IRR ≥ 12 % (tingkat diskonto utama). Setiap sel adalah perhitungan ulang model penuh.
11. Risiko dan catatan
- Biaya SDM. Rencana SDM per fase (55 orang setelah Fase 3) memakai upah harian Rp100 ribu, di bawah UMK; dengan upah UMK IRR menjadi 14,8 %.
- Aplikasi Ashternity. Tanpa bayar di muka: tagihan Rp10 juta/bulan selama 60 bulan, lalu bagi hasil 1 % dari semua transaksi lewat aplikasi (termasuk penjualan tenant) selama kontrak.
- Kunjungan. Proyeksi bergantung pada 400 ribu kunjungan/tahun stabil; lihat batas minimum di bagian 10.
- Biaya konstruksi. Sebagian aset masih asumsi (ditandai); kontingensi 10 % per fase.
- Perjanjian lahan. Lahan aset pemerintah; skema kontribusi 5 % pendapatan perlu dituangkan dalam perjanjian.
- Kemampuan tenant. Tenant menyisakan ±Rp35 per Rp100 penjualan; perlu keringanan awal atau bagi hasil bertingkat.
- Musiman. Puncak Juli dan akhir tahun; terendah September–Oktober; Ramadan bergeser ±11 hari tiap tahun.
- Simulasi Monte Carlo dari model sebelumnya belum dijalankan ulang untuk v4.
12. Sumber dan asumsi
- Danau_Pulau_Dago_Model_Keuangan.xlsx (v4) (versi v4, 2026-10-27) — CAPEX, pendapatan, biaya, arus kas, skenario.
- Danau_Pulau_Dago_Masterplan.kml — batas kawasan, luas danau, pulau, bukit, jalur, titik fasilitas.
- Studi Kelayakan Danau Pulau Dago (12 Okt 2026) — konteks pasar, musiman, pembanding harga.
Semua asumsi model (sheet dsA)
| Asumsi | Nilai | Satuan |
|---|---|---|
| Kunjungan | ||
| Kunjungan 2027 (Fase 1 ±6 bulan, danau sudah buka) | 150.000 | orang |
| Kunjungan 2028 (danau dibuka) | 300.000 | orang |
| Kunjungan 2029 | 360.000 | orang |
| Kunjungan 2030 | 400.000 | orang |
| Pertumbuhan kunjungan mulai 2031 | 1,0 % | % per tahun |
| Harga | ||
| Harga variabel hari kerja / akhir pekan (1 = ya, 0 = harga hari kerja setiap hari) | 1 | switch |
| Porsi kunjungan di akhir pekan/hari libur | 65 % | % |
| Porsi pengunjung dewasa | 65 % | % |
| Pengunjung datang dengan motor | 45 % | % |
| Pengunjung datang dengan mobil | 50 % | % |
| Pengunjung datang dengan bus | 5,0 % | % |
| Orang per motor | 1,8 | orang |
| Orang per mobil | 4 | orang |
| Orang per bus | 40 | orang |
| Pengunjung yang naik flying fox | 15 % | % |
| Pengunjung yang naik ATV (1 sesi 10 menit) | 10 % | % |
| Pengunjung yang naik perahu dayung | 25 % | % |
| Pengunjung yang naik banana boat | 10 % | % |
| Pengunjung yang naik kano | 8,0 % | % |
| Pengunjung yang naik perahu wisata keliling pulau | 10 % | % |
| Belanja F&B di tenant – 2027 (20 kios tenant) | 70.000 | Rp/orang |
| Belanja F&B di tenant – setelah Fase 2 | 90.000 | Rp/orang |
| Saung/gazebo dan venue | ||
| Jumlah saung/gazebo tepi danau | 30 | unit |
| Slot sewa per hari (4 jam) | 3 | slot |
| Hari kerja per tahun | 250 | hari |
| Akhir pekan dan libur per tahun | 115 | hari |
| Okupansi slot saung hari kerja | 20 % | % |
| Okupansi slot saung akhir pekan | 60 % | % |
| Sewa aula per tahun | 60 | kali |
| Sewa ruang meeting per tahun | 100 | kali |
| Wedding per tahun | 36 | kali |
| Faktor tahun pertama venue | 0,7 | x |
| Paket rombongan sekolah dan kantor | ||
| Siswa per tahun (paket sekolah) | 6.000 | orang |
| Jasa paket sekolah | 15.000 | Rp/siswa |
| Peserta gathering kantor per tahun | 4.000 | orang |
| Jasa paket kantor | 50.000 | Rp/peserta |
| Biaya fasilitator paket | 50 % | % pendapatan paket |
| Lapangan serbaguna | ||
| Pengunjung yang berkuda | 5,0 % | % |
| Bagi hasil berkuda ke PT. Dago | 30 % | % |
| Event di lapangan per tahun | 24 | kali |
| Sewa olahraga per tahun (2 jam) | 100 | kali |
| Biaya langsung lapangan | 15 % | % pendapatan |
| Komunitas trail & offroad | ||
| Rest area komunitas aktif (1 = ya, 0 = tidak) | 1 | switch |
| Motor trail rata-rata per akhir pekan | 225 | unit |
| Porsi motor yang singgah | 40 % | % |
| Kendaraan 4x4 singgah per akhir pekan | 20 | unit |
| Orang per 4x4 | 3 | orang |
| Motor yang memakai jasa cuci | 70 % | % |
| 4x4 yang memakai jasa cuci | 60 % | % |
| Belanja makan komunitas | 60.000 | Rp/orang |
| Event komunitas per tahun | 6 | kali |
| Biaya langsung rest area (air, sabun, petugas cuci) | 35 % | % pendapatan |
| Pengunjung tambahan karena kuliner | ||
| Pengunjung tambahan karena kuliner per tahun (mulai 2028) | 0 | orang |
| Belanja F&B pengunjung kuliner | 75.000 | Rp/orang |
| Promo kunjungan ulang: potongan bila belanja ≥ Rp100 ribu per orang | 2.000 | Rp/kunjungan berikut |
| F&B tenant dan bahan baku | ||
| Bagi hasil tenant ke PT. Dago | 30 % | % penjualan |
| Biaya bahan terhadap penjualan tenant | 35 % | % |
| Porsi bahan yang wajib dibeli dari PT. Dago | 60 % | % |
| Margin kotor PT. Dago atas bahan baku | 15 % | % |
| Pendapatan lain | ||
| Kavling camping ground | 40 | kavling |
| Orang per kavling camping | 3 | orang |
| Porsi tamu camping yang membeli paket | 50 % | % |
| Okupansi camping tahun pertama | 15 % | % |
| Okupansi camping stabil | 25 % | % |
| Unit glamping | 30 | unit |
| Tarif glamping | 1.000.000 | Rp/malam |
| Unit villa | 12 | unit |
| Tarif villa | 2.000.000 | Rp/malam |
| Okupansi akomodasi tahun 1 | 45 % | % |
| Okupansi akomodasi tahun 2 | 52 % | % |
| Okupansi akomodasi stabil | 60 % | % |
| Biaya operasional | ||
| Gaji inti operator (Fase 1) | 1,313 | Rp miliar |
| Tambahan gaji setelah danau dibuka | 0,669 | Rp miliar |
| Tambahan gaji akomodasi | 0,297 | Rp miliar |
| Gaji lifeguard dan operator wahana air di 2027 (setahun penuh) | 0 | Rp miliar |
| Utilitas Fase 1 | 0,089 | Rp miliar |
| Tambahan utilitas setelah danau dibuka | 0,24 | Rp miliar |
| Pemeliharaan | 1,5 % | % CAPEX terpasang |
| Promosi luring dan promo kunjungan ulang | 2,0 % | % pendapatan |
| Pemasaran digital tetap (iklan, KOL, tim konten, tools) | 1,2 | Rp miliar/tahun |
| Kampanye pra-pembukaan 2027 | 0,5 | Rp miliar |
| Operasional drone (perawatan, asuransi, sertifikasi) | 0,1 | Rp miliar/tahun |
| Asuransi, lisensi, umum + perlengkapan/pemeliharaan rutin – Fase 1 | 0,883 | Rp miliar |
| Tambahan umum + perlengkapan setelah danau dibuka | 0,402 | Rp miliar |
| Operasional aplikasi (support, lisensi, cloud, internet dedicated) | 0,57 | Rp miliar |
| Biaya payment gateway | 1,0 % | % transaksi PT. Dago |
| Biaya langsung saung | 10 % | % pendapatan |
| Biaya langsung parkir | 20 % | % pendapatan parkir |
| Biaya langsung flying fox & ATV | 20 % | % pendapatan |
| Biaya langsung wahana air | 15 % | % pendapatan |
| Biaya langsung akomodasi | 15 % | % pendapatan |
| Biaya langsung venue | 45 % | % pendapatan |
| Biaya langsung camping | 25 % | % pendapatan |
| Kontribusi ke pemerintah | 5,0 % | % pendapatan kotor |
| Kontribusi minimum ke pemerintah | 0,5 | Rp miliar/tahun |
| Makro, pajak, dan valuasi | ||
| Kenaikan harga per tahun | 5,0 % | % |
| Kenaikan biaya per tahun | 4,0 % | % |
| Pajak penghasilan badan | 22 % | % dari EBIT |
| Umur depresiasi | 20 | tahun |
| Tingkat diskonto utama | 12 % | % |
| Tingkat diskonto pembanding | 7,0 % | % |
| Pengali skenario | ||
| Pengali kunjungan | 1 | x |
| Pengali belanja per orang | 1 | x |
| Pengali CAPEX | 1 | x |
| Ashternity | ||
| Tagihan bulanan Ashternity | 0,01 | Rp miliar/bulan |
| Tenor tagihan Ashternity | 60 | bulan |
| Tahun mulai tagihan (buka Fase 1) | 2.027 | tahun |
| Bulan mulai tagihan | 7 | bulan (Juli) |
| Bagi hasil Ashternity (semua transaksi lewat app, bersih admin online) | 1,0 % | % transaksi |
| Bagi hasil lahan PT. Dago | 20 % | % EBITDA |
Kenaikan harga dan biaya per tahun berlaku mulai 2028; Rp miliar kecuali disebut lain (Rp 1,0 M = Rp1.000.000.000).